...
Landets 300.000 tomtefestere går hardere tidere i møte, mens grunneierne kan tjene godt; ikke minnst på attraktive hyttetomter i norsk skjærgård. Foto: Tore Heggelund, ANB

Grunneierne vant

Oslo (ANB-NTB): Landets 300.000 tomtefestere er i sjokk etter at grunneierne vant tomtefestesaken i Den europeiske menneskerettighetsdomstolen (EMD) i Strasbourg.

Publisert 12.06.2012 kl 10:58 Oppdatert 12.06.2012 kl 13:15

Tips en venn på e-post:




Tomtefeste

Tomtefest
  • Ordningen med tomtefeste har vært viktig i Norge fordi den har gitt flere muligheten til å bygge hus og hytter til en rimelig kostnad.
  • Samtidig har tomteleien vært en forutsigbar inntekt for grunneiere.
  • I 2004 vedtok Stortinget endringer i loven som innebar at tomtefestere har rett til å forlenge gamle festekontrakter på gamle vilkår.
  • Høyesterett bekreftet i en dom i 2007 at tomtefestere har rett til å forlenge festekontrakten på samme vilkår som tidligere.
  • Mange grunneiere mente lovendringen fikk urimelige konsekvenser, blant annet at verdiøkningen på eiendommen bare tilfalt fester.
  • Derfor engasjerte et knippe grunneiere advokat, og advokaten de hyret, Sveinung O. Flaaten ved advokatkontoret Hjort DA, klaget den norsk stat inn for Den europeiske menneskerettighetsdomstol (EMD) i Strasbourg og greide å få saken opp for domstolen.
  • Slik ble EMD-dommen: Paragraf 33 i tomtefesteloven er i strid med vernet av eiendomsrett i Den europeiske menneskerettskonvensjonen (EMK).
  • EMK har bestemmelser om beskyttelse av eiendomsretten. Den som fratas eiendom, har krav på vederlag som står i rimelig forhold til verdien av det man fratas, er en av bestemmelsene.
  • Bestemmelsene i tomtefestelovens paragraf 33 innebærer at vederlaget som betales grunneier når festetomter innløses, fastsettes ut fra historisk festeavgift, uten hensyn til tomtens nåværende eller framtidige verdi. Også ved forlengelse av festeforholdet er det kun historisk festeavgift som betales.
EMD og Norge
  • Den europeiske menneskerettsdomstol (EMD) har inntil nå avsagt 31 dommer i saker mot Norge, og i 22 av disse sakene har EMD konkludert med at Norge har krenket en bestemmelse i Den europeiske menneskerettskonvensjon (EMK).
  • Alle disse sakene har først vært anket til Høyesterett. Slik anke er et vilkår for å kunne klage til EMD, men ikke alle disse sakene har vært realitetsbehandlet i Høyesterett, ettersom Høyesteretts ankeutvalg i noen av sakene har nektet anken fremmet.
  • Et overveldende flertall av klagene mot Norge er blitt avvist av EMD som «åpenbart grunnløse» eller av andre grunner. Fram til år 2010 hadde EMD avvist omtrent 850 klager i saker mot Norge. De 30 sakene hvor det er avsagt dom, gjelder altså kun de tilfellene hvor EMD har funnet grunn til å realitetsbehandle klagen.

Dommen innebærer at grunneierne ikke lenger vil være nødt til å forlenge tomtefestekontrakter på gamle vilkår.

– Dommen i Strasbourg er et sjokk for landets 300.000 tomtefestere, sier styreleder Olaf Solberg Hansen i Tomtefesterforbundet til NTB.

Han forventer at staten anker dommen til EMDs storkammer.

– Avgjørelsen kan få enorme konsekvenser for mange av landets tomtefestere. Mange kan bli nødt til å selge boliger og hytter med store tap, sier Solberg Hansen til NTB.

Styrelederen i Tomtefesterforbundet sier han frykter at mange festere heretter vil oppleve at festeavgiftene heves til markedspriser.

– Bortfesterne vil helt sikkert jobbe for at festeavgiften økes til minst 5 prosent av markedspris på tomtene, sier han,

Ved en markedsverdi på én million, kan dette utgjøre en festeavgift på 50.000 kroner i året

Solberg Hansen frykter også at enkelte festere kan bli tvunget til å rive hus og hytter når kontraktene går ut og videreføring av feste vil skje på bortfesters premisser.

Blir Strasbourg-dommen stående, må Stortinget endre loven for å forhindre fremtidige krenkelser av menneskerettighetskonvensjonen, sier advokat Sveinung O. Flaaten, som har ført saken i EMD for et knippe grunneiere.

På vegne av grunneierne klaget han den norske staten inn for EMD. Flaatens og grunneiernes hovedpoeng i klagen var at tomtefestelovens paragraf 33 krenker Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK) fordi paragrafen gir tomtefestere rett til å forlenge festekontrakten på samme vilkår som tidligere.

Det innebærer i realiteten at grunneierne fratas eiendomsretten, framholdt Flaaten i klagen.

– Festeloven paragraf gir i dag 100 prosent av verdistigningen til fester og intet av verdistigningen til eier av tomten, sier Flaaten.

Staten ved Regjeringsadvokaten må innen tre måneder avgjøre om dommen skal aksepteres eller utfordres med en anke.

Hvis dommen aksepteres, må Justisdepartementet og Stortinget starte arbeidet med en lovendring. Loven må endres for å forhindre fremtidige krenkelser av EMK og for å gjenopprette en rimelig økonomisk balanse mellom grunneier og fester ved forlengelse av festeforhold.

Det siste er presisert i dommen, og innebærer etter det NTB får opplyst av juridisk ekspertise at det ikke er snakk om å øke festeavgiftene til markedspris.

Høyesterett slo i en dom i 2007 fast at tomtefestere har rett til å få festekontraktene forlenget på gamle vilkår.

– Vi trodde ikke at høyesterettsdommen ville bli overprøvd av domstolen i Strasbourg, sier forbundets styreleder Solberg Hansen.

EMD er formelt sett ingen fjerdeinstans i norsk rettsvesen, men kan likevel i realiteten overprøve Høyesterett, fordi Norge er folkerettslig forpliktet til å rette seg etter avgjørelser fra domstolen i Strasbourg.

I likhet med motparten i saken regner også Solberg Hansen med at Strasbourg-dommen, om den blir stående, vil føre til at tomtefesteloven må endres av Stortinget i bortfesternes favør.

Han frykter at mange festere vil miste muligheten til å forlenge festeavtalene sine. (ANB-NTB)